Vermögen · Immobilien

Immobilieninvestment für Unternehmer.

Die vermietete Immobilie ist bei Unternehmern der beliebteste Weg zum zweiten Standbein — und der, bei dem die Nebenrisiken am häufigsten übersehen werden. Finanzierung, Haftung als Eigentümer und Absicherung des Objekts gehören zusammen gedacht. Genau an dieser Schnittstelle arbeiten wir.

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Nachweis, Angebot oder konkrete Frage

Schildern Sie kurz Ihren Betrieb und worum es geht. Wenn es schneller gehen soll, rufen Sie an — dann klären wir es im Gespräch.

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Sie wollen es erst verstehen

Was wirklich drinsteht — und was nicht

Weiter unten steht, woran die Deckung im Schadenfall am häufigsten scheitert, welche Pflichten Sie treffen und worauf es im Vertrag ankommt.

Zu den Details

Zur Orientierung

Wo es in der Praxis schiefgeht

Die Rechnung ohne Instandhaltung

Kalkulationen mit Mieteinnahmen minus Zinsen sehen gut aus. Ohne Rücklage für Instandhaltung und Mietausfall kippt sie beim ersten größeren Posten.

Haftung als Eigentümer unterschätzt

Verkehrssicherungspflicht, Glatteis, marode Bausubstanz: Der Eigentümer haftet persönlich und unbegrenzt, unabhängig von der Finanzierung.

Finanzierung ohne Absicherung

Läuft ein Darlehen über Jahrzehnte, hängt es an Ihrer Arbeitskraft. Fällt die aus, bleibt die Rate — die Risikoabsicherung gehört zur Finanzierung, nicht danach.

Vereinfachte Beispiele zur Veranschaulichung. Der konkrete Versicherungsschutz und die Leistungen richten sich nach Tarif, Ausschlüssen, Obliegenheiten und der vereinbarten Deckung — das prüfen wir im Einzelfall für Sie.

Was zu einem tragfähigen Investment gehört

Finanzierung unabhängig verglichen — Konditionen, Tilgung und Zinsbindung an Ihrer Einkommenssituation als Selbstständiger gemessen.
Absicherung des Darlehens über Risikoleben und Berufsunfähigkeit, damit die Rate nicht an einer Person hängt.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Eigentümerhaftung — bei vermieteten Objekten nicht über die Privathaftpflicht gedeckt.
Gebäude- und Elementardeckung inklusive Mietausfall, damit ein Schaden nicht zugleich die Finanzierung gefährdet.

Für wen ist sie sinnvoll?

Für Unternehmer und Selbstständige, die eine erste oder weitere Anlageimmobilie erwerben — und für Bestandseigentümer, die Finanzierung und Absicherung noch nie gemeinsam geprüft haben.

Was kostet sie?

Unsere Vergütung läuft über die Versicherer und Finanzierungspartner, die Beratung selbst ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Was ein Objekt an laufender Absicherung kostet, rechnen wir vor dem Kauf durch — nicht danach.

Warum über einen Makler?

Wir vergleichen den Markt unabhängig, prüfen die Bedingungen im Detail und stehen Ihnen im Schadenfall zur Seite. Die Beratung ist für Sie unverbindlich; vergütet werden wir über die Versicherer. Erst nehmen wir Ihr Risiko auf — dann empfehlen wir.

Woran es scheitert

Woran es bei vermieteten Immobilien hängt

Eine vermietete Immobilie ist ein Betrieb im Kleinen. Diese Punkte entscheiden darüber, ob sie trägt:

Die Privathaftpflicht greift nicht mehr

Für selbstgenutztes Wohneigentum ist die Haftung meist mitversichert. Sobald vermietet wird, braucht es eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Das ist die häufigste Lücke bei Kapitalanlegern und fällt erst auf, wenn jemand auf dem Grundstück zu Schaden kommt.

Mietausfall ist nicht versichert

Bleibt die Miete aus, weil der Mieter nicht zahlt, ist das kein Versicherungsfall — die Gebäudeversicherung ersetzt Mietausfall nur nach einem versicherten Sachschaden. Gegen zahlungsunfähige Mieter hilft die Bonitätsprüfung vor dem Vertrag, nicht die Police danach.

Elementargefahren fehlen

Starkregen und Rückstau treffen Lagen, die keine Hochwasserlage sind. Im Grundumfang der Gebäudeversicherung sind sie nicht enthalten. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass ein unbewohnbares Gebäude gleichzeitig Mietausfall bedeutet.

Die Verkehrssicherungspflicht bleibt beim Eigentümer

Räum- und Streupflicht, Beleuchtung, Baumkontrolle, Zustand von Wegen und Treppen. Diese Pflichten lassen sich an Mieter oder Dienstleister übertragen, aber nie vollständig abgeben — es bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht, und die will dokumentiert sein.

Unsicher, ob das auf Ihren Betrieb zutrifft?Wir sehen uns Ihre bestehende Police an und sagen Ihnen, welche dieser Punkte darin geregelt sind — auch wenn daraus kein Wechsel folgt.

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Im Detail

Was zur Absicherung eines Bestands gehört

Mit dem zweiten Objekt lohnt es, die Verträge als Ganzes zu betrachten statt je Immobilie einzeln.

Gebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert, mit Elementarbaustein und ausreichender Mietausfall-Haftzeit.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht je Objekt oder als Sammelvertrag.
Rechtsschutz für Vermieter — Mietstreitigkeiten, Räumung, Betriebskostenabrechnung. Der praktisch häufigste Kostenfall.
Absicherung der Finanzierung — bei fremdfinanzierten Objekten läuft die Rate weiter, auch wenn das Einkommen ausfällt.

Der letzte Punkt wird am häufigsten übersehen: Ein Immobilienbestand ist nur so stabil wie das Einkommen, das die Raten trägt. Wir rechnen deshalb Arbeitskraft und Bestand zusammen, nicht getrennt.

Im Detail

Was vor dem Kauf zu klären ist

Die Absicherung beginnt nicht mit der Police, sondern mit der Prüfung des Objekts. Drei Punkte entscheiden später über Beitrag und Versicherbarkeit.

Die Gefährdungslage. Versicherer stufen Adressen nach Hochwasser-, Starkregen- und Rückstaurisiko ein. In hohen Stufen wird der Elementarbaustein teuer oder gar nicht angeboten — das gehört vor die Kaufentscheidung, nicht danach.

Der Zustand der Leitungen. Leitungswasser ist die häufigste Schadenursache überhaupt. Bei Objekten mit alten Leitungen verlangen Versicherer Zuschläge, Selbstbehalte oder Sanierungszusagen. Ein Blick ins Baujahr der Installation ist deshalb Teil der Prüfung.

Vorschäden. Sie sind anzeigepflichtig und beeinflussen die Annahme. Wer sie beim Kauf nicht erfragt, erfährt davon erst beim Antrag — und steht dann ohne Deckung da, obwohl der Kaufvertrag schon unterschrieben ist.

Wann das Thema aufkommt

Anlässe, zu denen Betriebe uns darauf ansprechen

Die erste vermietete Wohnung steht an

Mit dem Kauf entstehen Vermieterpflichten: Verkehrssicherung, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung. Jede davon kann teuer werden.

Der Bestand wächst über ein Objekt hinaus

Ab dem zweiten Objekt lohnt es, Verträge zu bündeln und die Struktur zu prüfen — auch die Frage, ob privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird.

Ein Mieter zahlt nicht mehr

Mietausfall, Räumung und Instandsetzung nach Auszug treffen zusammen. Das ist der Fall, für den die wenigsten Vermieter vorgesorgt haben.

360 Grad heisst: Betrieb und Inhaber in einer Betrachtung.

Wir sichern nichts ab, bevor wir es verstanden haben — und wir trennen dabei nicht kuenstlich zwischen Unternehmen und Unternehmer. Faellt der Inhaber aus, steht der Betrieb still; haftet die Geschaeftsfuehrung persoenlich, ist das Privatvermoegen betroffen. Wer beide Seiten einzeln betreuen laesst, bekommt Doppelungen an der einen und Luecken an der anderen Stelle. Deshalb nehmen wir Gewerbe, Mitarbeitervorsorge und private Absicherung in einem Aufwasch auf — und begruenden jede Empfehlung an Ihrem konkreten Risiko, nicht an einem Produktkatalog.

Wie wir arbeiten → · Privat & Vorsorge für Unternehmer →

Häufige Fragen

Immobilieninvestment — kurz erklärt

Warum Immobilienfinanzierung über einen Versicherungsmakler?

Weil die Finanzierung nur die halbe Rechnung ist. Ein Darlehen über zwanzig Jahre hängt an Ihrer Arbeitskraft und am Zustand des Objekts. Wir vergleichen die Finanzierung unabhängig und sichern gleichzeitig die Risiken ab, die sie gefährden — Haftung, Gebäudeschaden, Ausfall der Arbeitskraft.

Was bekommen Selbstständige bei der Finanzierung zu hören?

Dass die Unterlagen aufwendiger sind. Banken bewerten selbstständige Einkommen anders — meist über mehrere Jahresabschlüsse und mit Abschlägen. Welcher Finanzierer damit wie umgeht, unterscheidet sich erheblich; genau dort liegt der Vergleichsvorteil.

Reicht meine Privathaftpflicht für die vermietete Wohnung?

Nein. Sobald Sie vermieten, ist das ein eigenes Haftungsrisiko und braucht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Das ist einer der günstigsten Verträge überhaupt und einer der am häufigsten fehlenden.

Sollte ich privat oder über eine Gesellschaft kaufen?

Das ist eine steuerliche und haftungsrechtliche Frage, die vor den Kauf gehört — und zu Ihrem Steuerberater. Wir liefern die versicherungs- und finanzierungsseitige Einordnung dazu, treffen die Entscheidung aber nicht an seiner Stelle.

Ist Mietausfall versicherbar?

Nur nach einem versicherten Sachschaden — wenn das Gebäude etwa nach einem Brand unbewohnbar ist, ersetzt die Gebäudeversicherung die Miete für eine vereinbarte Haftzeit. Gegen einen zahlungsunfähigen Mieter gibt es keine gängige Deckung; dort hilft die Bonitätsprüfung vor dem Vertrag und ein Rechtsschutz für die Durchsetzung.

Privat halten oder über eine Gesellschaft?

Das ist vor allem eine steuerliche und haftungsrechtliche Frage und gehört mit dem Steuerberater entschieden. Versicherungstechnisch ändert sich der Vertragspartner und teils die Einordnung der Policen. Wichtig ist, dass die Verträge auf den tatsächlichen Eigentümer lauten — nach einer Umstrukturierung laufen sie sonst ins Leere.

Was ist bei möblierter Vermietung oder Kurzzeitvermietung zu beachten?

Beides ist eine andere Nutzung als die klassische Dauervermietung und häufig nicht mitversichert. Es kommen wechselnde Nutzer, höhere Abnutzung und teils gewerbliche Einordnung hinzu. Das gehört gemeldet, bevor das erste Mal vermietet wird.

Betreuen Sie auch Betriebe außerhalb von Köln?

Ja. Unser Sitz ist Köln (Fritz-Hecker-Straße 94, 50968 Köln), betreut werden Betriebe bundesweit. Im Rheinland beraten wir regelmäßig persönlich vor Ort, außerhalb per Video und Telefon. Am Ablauf ändert das nichts — nur die Anfahrt entfällt.

Kommen Sie für ein Erstgespräch in unseren Betrieb?

Im Raum Köln, Bonn, Düsseldorf und Leverkusen regelmäßig — viele Risiken sieht man erst vor Ort: Lager, Maschinen, Abläufe, Zufahrten. Außerhalb des Rheinlands starten wir per Video und kommen dann, wenn die Sache es erfordert. Sie erreichen uns unter 0221 169205 99.

Finanzierung und Absicherung gehören zusammen.

Wir sehen uns an, was Sie heute abgesichert haben, wo Lücken sind und was davon wirklich dringend ist — kostenlos und unverbindlich.

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Im Erstgespräch geht es um Ihr Risiko, nicht um einen Abschluss. Sie bekommen eine Einordnung — ob daraus ein Vertrag wird, entscheiden Sie später.

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Sprechen wir über Ihre Absicherung.

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