Privat & Vorsorge · Finanzierung

Baufinanzierung für Eigenheim & Kapitalanlage.

Ob Eigenheim, Anschlussfinanzierung oder Kapitalanlage: bei der Baufinanzierung entscheidet der Vergleich über Tausende Euro. Wir begleiten Sie unabhängig durch die Finanzierung und vergleichen die Angebote am Markt. Die Vermittlung erfolgt durch Herrn Patrick Warych als selbstständiger Immobiliardarlehensvermittler gemäß §34i GewO.

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Schildern Sie kurz Ihren Betrieb und worum es geht. Wenn es schneller gehen soll, rufen Sie an — dann klären wir es im Gespräch.

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Sie wollen es erst verstehen

Was wirklich drinsteht — und was nicht

Weiter unten steht, woran die Deckung im Schadenfall am häufigsten scheitert, welche Pflichten Sie treffen und worauf es im Vertrag ankommt.

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Wobei wir helfen

So begleiten wir Ihre Finanzierung

Konditionen vergleichen

Zinsunterschiede zwischen Anbietern summieren sich über die Laufzeit zu hohen Beträgen. Wir vergleichen den Markt, damit Sie nicht zu viel zahlen.

Anschlussfinanzierung

Läuft Ihre Zinsbindung aus, sichern wir rechtzeitig gute Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

Struktur mit Weitblick

Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen: Wir strukturieren die Finanzierung so, dass sie zu Ihrer Lebensplanung passt.

Vereinfachte Beispiele zur Veranschaulichung. Der konkrete Versicherungsschutz und die Leistungen richten sich nach Tarif, Ausschlüssen, Obliegenheiten und der vereinbarten Deckung — das prüfen wir im Einzelfall für Sie.

Was wir für Sie tun

Für wen ist sie sinnvoll?

Für alle, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage finanzieren oder eine Anschlussfinanzierung suchen — privat wie unternehmerisch.

Was kostet sie?

Die Konditionen hängen von Objekt, Eigenkapital, Bonität und Marktlage ab. Der Vergleich lohnt sich fast immer — wir zeigen transparent, welche Finanzierung für Sie am günstigsten ist.

Warum über einen Makler?

Wir vergleichen den Markt unabhängig, prüfen die Bedingungen im Detail und stehen Ihnen im Schadenfall zur Seite. Die Beratung ist für Sie unverbindlich; vergütet werden wir über die Versicherer. Erst nehmen wir Ihr Risiko auf — dann empfehlen wir.

Branchenwissen

Worauf es hier besonders ankommt

Was Selbstständige bei der Finanzierung erwartet

Banken bewerten selbstständige Einkommen anders: meist über zwei bis drei Jahresabschlüsse, häufig mit Abschlägen und höherem Eigenkapitalbedarf. Wie stark ein Institut abschlägt, unterscheidet sich erheblich — genau dort liegt der Vergleichsvorteil. Ebenso wichtig wie der Zins: Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und die Frage, was bei Ausfall der Arbeitskraft mit der Rate passiert.

Woran es scheitert

Woran eine Finanzierung tatsächlich hängt

Der Zinssatz ist das Sichtbarste und selten das Entscheidende. Diese vier Punkte bestimmen, ob eine Finanzierung trägt:

Eigenkapital und Nebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage machen einen erheblichen Anteil des Kaufpreises aus und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Wer sie nicht aus Eigenmitteln aufbringt, zahlt einen deutlich höheren Zins — oder bekommt keine Zusage.

Die Tilgung entscheidet über die Laufzeit

Eine niedrige Anfangstilgung senkt die Rate und verlängert die Rückzahlung erheblich — bei niedriger Tilgung über Jahrzehnte. Wichtiger als ein Zehntelprozent beim Zins ist deshalb die Frage, welche Tilgung dauerhaft tragbar ist, und ob Sondertilgungen und Tilgungswechsel vereinbart sind.

Die Zinsbindung ist eine Wette auf Planbarkeit

Eine lange Bindung kostet Zins und kauft Sicherheit; eine kurze ist günstiger und verschiebt das Risiko auf die Anschlussfinanzierung. Zu bedenken ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren, das lange Bindungen weniger starr macht, als sie wirken.

Selbstständige werden anders bewertet

Banken rechnen mit Durchschnitten mehrerer Jahre und bewerten Schwankungen vorsichtig. Vollständige, aufbereitete Unterlagen — Abschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Steuerbescheide — verändern die Konditionen spürbar. Das ist Vorbereitung, keine Verhandlung.

Unsicher, ob das auf Ihren Betrieb zutrifft?Wir sehen uns Ihre bestehende Police an und sagen Ihnen, welche dieser Punkte darin geregelt sind — auch wenn daraus kein Wechsel folgt.
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Im Detail

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Der zweite wichtige Termin nach dem Kauf ist das Ende der Zinsbindung. Wer ihn vorbereitet, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Etwa drei Jahre vorher lässt sich ein Forward-Darlehen abschließen: Der heutige Zins wird für die Zukunft gesichert, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen und kostet, wenn die Zinsen fallen — eine Entscheidung über Planungssicherheit, keine Zinsprognose.

Ein Wechsel der Bank ist zum Ablauf der Bindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Kosten der Grundschuldabtretung sind überschaubar und werden von der neuen Bank häufig übernommen. Die Hausbank weiß das — deshalb ist ein Angebot von außen das wirksamste Verhandlungsmittel.

Nach zehn Jahren besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Wer eine lange Bindung hat und die Zinsen sind gefallen, sollte diesen Termin kennen.

Im Detail

Was zur Finanzierung dazugehört

Eine Immobilie wird über Jahrzehnte finanziert. In dieser Zeit muss die Rückzahlung auch dann tragfähig sein, wenn etwas dazwischenkommt. Drei Absicherungen gehören deshalb zur Finanzierung, nicht daneben.

Absicherung der Rate bei Tod. Fällt ein Einkommen dauerhaft weg, muss die Rate weiter bedient werden. Eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld ist der übliche Weg. Bei Paaren ist die Über-Kreuz-Gestaltung wichtig: Jeder versichert das Leben des anderen und zahlt selbst — so fällt die Leistung nicht in den Nachlass und löst regelmäßig keine Erbschaftsteuer aus.

Absicherung der Rate bei Berufsunfähigkeit. Der wahrscheinlichere Fall und der, der häufiger fehlt. Ohne Einkommen ist die Rate nicht zu halten, und ein Notverkauf unter Druck kostet regelmäßig einen erheblichen Teil des Werts.

Absicherung des Objekts. Die Wohngebäudeversicherung ist Voraussetzung der Finanzierung; die Bank lässt sich in der Regel eintragen. Zu prüfen sind Elementargefahren — Starkregen und Rückstau sind im Grundumfang nicht enthalten — und beim Neubau die Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflicht bis zur Abnahme.

Wir stimmen diese Verträge zeitlich auf die Auszahlung ab, damit zwischen Kauf, Bau und Bezug kein Tag ohne Deckung bleibt.

Wann das Thema aufkommt

Anlässe, zu denen Betriebe uns darauf ansprechen

Die Zinsbindung läuft aus

Etwa drei Jahre vor Ablauf lässt sich der Anschluss vorbereiten. Wer wartet, verhandelt aus einer schwächeren Position.

Die Immobilie ist gefunden

Ab dem Zeitpunkt zählt Geschwindigkeit. Wer die Finanzierung vorbereitet hat, kann verbindlich auftreten — das ist im Bieterverfahren ein Vorteil.

Der Betrieb soll die Immobilie finanzieren

Bei Selbstständigen bewerten Banken Einkommen anders als bei Angestellten. Unterlagen und Struktur entscheiden über die Konditionen.

360 Grad heisst: Betrieb und Inhaber in einer Betrachtung.

Wir sichern nichts ab, bevor wir es verstanden haben — und wir trennen dabei nicht kuenstlich zwischen Unternehmen und Unternehmer. Faellt der Inhaber aus, steht der Betrieb still; haftet die Geschaeftsfuehrung persoenlich, ist das Privatvermoegen betroffen. Wer beide Seiten einzeln betreuen laesst, bekommt Doppelungen an der einen und Luecken an der anderen Stelle. Deshalb nehmen wir Gewerbe, Mitarbeitervorsorge und private Absicherung in einem Aufwasch auf — und begruenden jede Empfehlung an Ihrem konkreten Risiko, nicht an einem Produktkatalog.

Wie wir arbeiten →  ·  Privat & Vorsorge für Unternehmer →

Passt dazu

Private AltersvorsorgeRisikolebensversicherungAlle privaten Absicherungen

Häufige Fragen

Baufinanzierung — kurz erklärt

Über wen läuft die Baufinanzierung?

Die Vermittlung erfolgt durch Herrn Patrick Warych als selbstständiger Immobiliardarlehensvermittler gemäß §34i Abs. 1 GewO. Wir begleiten Sie unabhängig und vergleichen die Angebote am Markt.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Idealerweise rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung. So lassen sich gute Konditionen sichern, bevor sich die Marktlage ändert. Wir behalten den Zeitpunkt für Sie im Blick.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Courtage — aus Eigenmitteln kommen, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Je mehr darüber hinaus eingebracht wird, desto niedriger der Zins. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber deutlich teurer und mit strengeren Anforderungen verbunden.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Darlehen, das heute abgeschlossen wird und erst in bis zu etwa fünf Jahren ausgezahlt wird — üblich zur Sicherung des heutigen Zinses für eine anstehende Anschlussfinanzierung. Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit. Es ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen und kostet, wenn sie fallen; die Entscheidung ist eine über Planungssicherheit, keine Zinsprognose.

Werde ich als Selbstständiger schlechter bewertet?

Anders, nicht grundsätzlich schlechter. Banken rechnen mit Durchschnitten mehrerer Jahre und bewerten Schwankungen vorsichtig; meist werden zwei bis drei Jahresabschlüsse verlangt. Vollständige, aufbereitete Unterlagen verändern die Konditionen spürbar — das ist Vorbereitung und keine Verhandlungssache.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird — etwa beim Verkauf der Immobilie. Sie gleicht den entgangenen Zins aus und kann erheblich sein. Ausnahmen bestehen unter anderem nach zehn Jahren Laufzeit und bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung; das gehört im Einzelfall geprüft.

Betreuen Sie auch Betriebe außerhalb von Köln?

Ja. Unser Sitz ist Köln (Fritz-Hecker-Straße 94, 50968 Köln), betreut werden Betriebe bundesweit. Im Rheinland beraten wir regelmäßig persönlich vor Ort, außerhalb per Video und Telefon. Am Ablauf ändert das nichts — nur die Anfahrt entfällt.

Kommen Sie für ein Erstgespräch in unseren Betrieb?

Im Raum Köln, Bonn, Düsseldorf und Leverkusen regelmäßig — viele Risiken sieht man erst vor Ort: Lager, Maschinen, Abläufe, Zufahrten. Außerhalb des Rheinlands starten wir per Video und kommen dann, wenn die Sache es erfordert. Sie erreichen uns unter 0221 169205 99.

Ihre Finanzierung, unabhängig verglichen.

Wir sehen uns an, was Sie heute abgesichert haben, wo Lücken sind und was davon wirklich dringend ist — kostenlos und unverbindlich.

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Im Erstgespräch geht es um Ihr Risiko, nicht um einen Abschluss. Sie bekommen eine Einordnung — ob daraus ein Vertrag wird, entscheiden Sie später.

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